03 et 04 juillet 2012 : stratégie de la Direction de l’immobilier.

L'immobilier est une fonction lourde chez un opérateur de télécommunications et notamment chez les opérateurs historiques de réseau fixe (FTSA, TPSA, Jordan Telecom, Telekom Kenya...), représentant environ 5.9 millions de m² en France, 4.1 millions de m² dans le reste du monde de surfaces construites et d'un volume de dépenses de 1.9 G€ /an environ (OPEX + CAPEX)

Le champ des besoins est très large : bureaux, plateaux d'appels, bâtiments techniques, Datacenter, boutiques, sites logistiques, pylônes et antennes, et concerne un très grand nombre d'implantations (25 000 adresses en France et 25 000 adresses dans le reste du monde hors antennes).

La gestion de l'immobilier est devenue complexe et doit être très dynamique : évolution des besoins, effets de réorganisation des activités, accueil des concurrents (colocalisation, dégroupage, FTTH,...), ingénierie des réseaux de distributions, contraintes réglementaires, politique de développement durable, renchérissement des coûts.

Nous sommes dans une situation particulière en France qui est la conséquence des 2 cessions de 2001/2002 et 2002/2003 d'une très grande part des immeubles techniques de France Telecom, au moment de la politique d'internationalisation puis de la crise financière du Groupe.

Nous devons définir la politique immobilière en tenant compte de l'inflexion nécessaire découlant de la refondation sociale ainsi que de l'évolution de la pyramide des âges et du schéma d'activité à terme et egalement mener à leur terme les opérations en cours et notamment les projets les plus importants :

• Évaluer le niveau de rénovation ou d'optimisation immobilière souhaitable, en dehors des stricts besoins métiers et en limitant les dépenses sur les sites non pérennes
• Tirer le moment venu les conséquences des analyses d'évolution de l'emploi à moyen terme (effectifs/métiers/implantations)
• Progresser dans la conduite de projet et l'amélioration et la qualité des Aménagements des espaces de travail

Les enjeux à court et moyen terme en France:

• Poursuivre l'optimisation des surfaces techniques et se désengager largement des surfaces non utilisées. C'est l'enjeu des négociations avec Foncière des Régions. La cession en 2002/2003 de 500 bâtiments techniques représentant près de 2 000 m² de surfaces construites et la signature de baux T3, à travers 2 portefeuilles regroupés en 2006 au sein de Foncière des Régions, contraint cette politique.

A travers 3 vagues de décisions : décembre 2007, mars 2008 et juin 2009, FT a pu soit reprendre la propriété de sites techniques (partie rachetée en crédit bail), soit négocier les conditions de restructuration des divisions en propriété et les baux pour créer de véritables possibilités de libération à terme, tout en excluant les frais de déplacement d'équipements techniques, ceci sur un ensemble de 350 immeubles
Une nouvelle tranche de négociation sera conduite en 2012/2013 portant sur près de 150 immeubles.

• Assurer la pérennité des implantations techniques du Réseau : les équipements de télécommunication ne bénéficient plus du statut d'équipement public. Des sites (classe IV et SR, NRA, Pylônes,...) sont implantés sur des terrains ou abrités dans des bâtiments dont le Groupe n'est pas propriétaire (commune, La Poste, propriétaires privés) et le coût de leur déplacement peut être prohibitif, voire impossible.

La DIG et OPF ont décidé d'engager une action vigoureuse de rachat des implantations foncières NRA et des Pylônes.

• Poursuivre la politique de sécurité des personnels et des biens au sein du groupe et de mise à niveau sur le plan réglementaire :Celle-ci comprend les activités de la GTI mais au-delà la mise en place des responsables de sécurité des sites avec les Directions Territoriales et les Directions d'Unités
• La mise en œuvre de la directive du 24 juillet 2006 sur le management de la sécurité des sites, plan de prévention, information des CHSCT, etc.
• Programmes d'accessibilité aux handicapés
• Audits techniques en cours sur les restaurants
• Remise à niveau des cabinets médicaux
• Déployer une politique proactive de RSE et notamment en matière de performance énergétique tout en conservant des critères de rentabilité
• Politique ancienne d'optimisation des installations de chauffage et de climatisation à l'occasion des modernisations et mise à la norme des installations
• Promotion de cahiers des charges performantielles négociés pour les implantations nouvelles (ex : Apollo à Montpellier – Orange à Arcueil)
• Lancement d'audits de conforts thermiques sur les sites existants
• Lancement d'opérations exemplaires :
• Projet de restructuration de Brune (75)
• Projet du Val de Reuil (27) Datacenter

Autant une politique RSE sur les bâtiments se conçoit bien si l'on est propriétaire, autant elle est ramenée à la seule qualité d'occupation lorsque l'on est locataire. Le taux de rentabilité des investissements est faible et suppose une présence longue, dans ce dernier cas. La politique RSE passe par un véritable programme de travail avec les personnels et les CHSCT pour faire adhérer concrètement à certains choix techniques (chauffage / rafraîchissement) ou certains comportements.

Mettre en place une logistique de proximité performante en France (GSO)
Jusqu'en 2005, l'activité logistique est totalement décentralisée et s'affaiblit, tant sur le plan des ressources humaines que sur le plan technique et opérationnel. Sur proposition du Secrétariat Général en 2004, sont définis 3 domaines de responsabilités :

1. La GET (Gestion de l'Environnement Technique) confiée à ROSI et aujourd'hui intégrée à la Direction Technique d'OPF
2. La GTI (Gestion Technique de l'Immeuble) confiée à la DIG et aujourd'hui remise à niveau
3. La GSO (Gestion des Services Occupants), dont les entités ont la responsabilité, est principalement intégrée dans les unités d'Intervention du réseau, sur le plan local.

La création d'une Direction Services aux Occupants à la DIG, associée à la mise en place des Directeurs de site et Directeurs Immobiliers de DO, a contribué à un début de professionnalisation de la filière

Intervention/questions CFE-CGC/UNSA :

En tout 1er lieu, nous souhaitons savoir quand la Direction comptait faire passer le PSDI, Plan Schéma Directeur Immobilier, comme l'y engage l'accord « fonctionnement des IRP » de mai 2010.
Le dossier que nous voyons aujourd'hui ne contient ni élément de « schéma directeur » ni élément de stratégie immobilière.

Les questions portent tout d'abord sur la visibilité du plan immobilier en France.

Quels sont les prochains grands nouveaux chantiers pour 2012 et les 2 prochaines années ?
Sous quelle forme se feront ces nouvelles acquisitions ? locations ou achat ?
Quels seront les types de locaux (locaux techniques, bureaux tertiaires, plateaux téléphoniques ?)
Dans quelle région ou ville ?
Combien de salariés sont concernés, avant et après les aménagements ?
Quel type de construction est prévu ? Bâtiment, campus ?
Pour quels types activités ?
Quand à l'aspect financier, quel est l'impact de Chrysalide sur l'immobilier ?
Quels projets immobiliers ont-ils été lancés ou stoppés par Chrysalide ?

Quant à l'aménagement des espaces de travail, que ce soit dans le cadre d'une réhabilitation de locaux ou dans celui de nouveaux locaux, nous vous posons régulièrement la question de la prise en compte des différentes études qui mettent en avant les effets négatifs des Open Space sur les conditions de travail. Nous vous posons donc à nouveau cette question. Citons par exemple le rapport INRS publié dans le mensuel Travail et sécurité en août 2009 « Open space. Réunis pour le meilleur et pour le pire ». Trois points à retenir :

1. les open space, s'ils ont une justification économique, sont source de stress et de risques psycho-sociaux.
2. l'open space ne favorise pas le travail collectif, au contraire.
3. les recommandations AFNOR préconisent un espace individuel de 15 m2 et un niveau sonore inférieur à 55 dB (pour info : source : http://www.inrs.fr/accueil/produits/mediatheque/doc/publications.html?refINRS=TS697page16 )

En lien avec ce rapport, et pour chaque nouveau projet :

• menez-vous une étude comparative, portant sur l'intérêt économique avec ou sans open space ?
• menez-vous une étude sur les risques des conditions de travail, risques de concentration par exemple, ou de supra-individualisation ?
• Comment tenez-vous compte des recommandations AFNOR en ce qui concerne la superficie par poste de travail ?
• Pourquoi ce genre d'information n'apparait-t-il pas dans un dossier de « stratégie immobilière » ?

Pour finir sur l'immobilier en France, les Slide 35 à 37, « les enjeux à court et moyens terme » nous ont aissés particulièrement perplexe.
Dans votre liste d'enjeux, on y trouve les enjeux financiers, ceux liés à la sécurité et au confort thermique. Et une indication assez laconique, qui pourrait être liée aux conditions de travail des salariés : « amélioration et qualité des aménagements des espaces de travail ». Un peu léger.

Slide 35 - Que signifie concrètement le 1er point « définir la politique immobilière en tenant compte de l'inflexion nécessaire découlant de la refondation sociale » ?

Vous dites un peu plus bas « tirer le moment venu les conséquences des analyses d'évolution de l'emploi à moyen terme. A quand évaluez-vous « le moment venu » ? Puis « progresser dans la conduite de projet ». Heureusement ! Etnous vous renvoyons aux questions un peu plus hautes sur l'aménagement des espaces de travail.

Pour conclure, il serait intéressant, dans le cadre des conditions de travail au sens large, que la Commission Logement du CCUES aide à anticiper les futurs besoins en fonction du PSDI de l'entreprise. C'est une réflexion qui va commencer avec le projet C5. Un véritable dossier de PSDI a donc toute sa raison d'être.

Sur l'immobilier à l'étranger
Pour mieux comprendre les tendances de l'entreprise quant à son implantation à l'étranger, il nous est nécessaire de compléter les informations du slide 33. Pour chacune des futurs projets immobiliers :

• date de livraison
• nombre de salariés concernés avant et après l'aménagement
• ancienne et nouvelle superficie
• type de locaux : locaux techniques, bureaux tertiaire, plateformes téléphoniques ...

En conclusion du dossier, il ne s'agit clairement pas du PSDI prévu dans les accords 2010. La « stratégie » présentée reste à un niveau stratosphérique et peu exploitable.

La CFE-CGC/UNSA renouvelle donc sa 1ère question : quand la Direction compte-t-elle faire passer le PSDI, Plan Schéma Directeur Immobilier, comme l'y engage l'accord « fonctionnement des IRP » de mai 2010 ?